Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Mietkaution als Einnahme?
Das FG Münster hat klargestellt, dass alleine die Vereinbarung einer Kautionszahlung in einem Mietvertrag nicht dazu führt, dass diese dem Vermieter im Rahmen des Mietverhältnisses als Einnahme zugeflossen ist (Urteil vom 10.12.2019, 2 K 2497/17 E). Vielmehr ist der hinterlegte Geldbetrag zunächst nur eine Sicherheitsleistung, über den der Vermieter nicht frei verfügen darf.
Dabei ist es steuerrechtlich unerheblich, auf welchem Konto die Kaution gutgeschrieben wurde, also ob für die Kaution ein eigenes Kautionskonto eingerichtet wurde oder nicht. Wird die Kaution mit Kosten des Vermieters verrechnet (zum Beispiel Renovierungsleistungen, Müllbeseitigung, Instandsetzungskosten etc.), ist der einbehaltene Kautionsbetrag dem Vermieter zwar als Einnahme zugeflossen, hat aber aufgrund der „Verrechnung“ mit Ausgaben keine direkte steuererhöhende Wirkung.
Wenn die Kaution als Einnahme erfasst wird, ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet, die ihm entstandenen Ausgaben (= Werbungskosten) nachzuweisen. Denn das Einbehalten der Kaution indiziert Werbungskosten in entsprechender Höhe.
Gleiches gilt für die Aufrechnung eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters gegen einen Mieter mit dessen Kautionsrückzahlungsanspruch aufgrund von Schäden an der Mietsubstanz.
Findet dagegen eine Verrechnung der Kaution mit noch ausstehenden Mietzahlungen statt, kommt es aus wirtschaftlicher Sicht zu einer „Umwandlung“ in Mietzahlungen. Infolgedessen ist die Kaution im Zeitpunkt der Umwandlung wie eine Mietzahlung zu behandeln.