Umsatzsteuerpflicht bei Grundstücksverkauf

Späterer Widerruf möglich

Beim Erwerb von Grundstücken wird manchmal aus wirtschaftlichen Gründen zur Umsatzsteuer optiert, obwohl der Vorgang „Grundstücksverkauf“ eigentlich umsatzsteuerbefreit ist (§ 4 Nr. 9 UStG). Möglich ist dies nur, wenn von einer späteren umsatzsteuerpflichtigen Verwendung des Grundstücks ausgegangen wird.

Stellt sich dann im Nachhinein heraus, dass der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung wirtschaftlich unsinnig war, weil die umsatzsteuerpflichtige Verwendung der Immobilie unterblieben ist, ließ sich das Optieren zur Umsatzsteuerpflicht nicht rückgängig machen.

Nach Auffassung der Finanzverwaltung muss der Widerruf bereits in dem Vertrag erklärt werden, in dem zur Umsatzsteuerpflicht optiert wird, also im notariellen Grundstückskaufvertrag. Ein späterer Verzicht ist unwirksam. Der Widerruf der Option ist damit aber bereits aus tatsächlichen Gründen unmöglich. Letztlich führt das zur Benachteiligung des Erwerbers. Denn mangels Widerrufsmöglichkeit muss dieser aufgrund seines Verzichts auf die Steuerbefreiung zwingend Umsatzsteuer abführen, hat aber im Gegenzug möglicherweise kein Recht auf den Vorsteuerabzug.

Der Bundesfinanzhof hat der Verwaltungsauffassung widersprochen (Beschluss vom 2.7.2021, XI R 22/19). Der Verzicht auf die Steuerbefreiung kann solange widerrufen werden, wie die Steuerfestsetzung für das Jahr der Leistungserbringung anfechtbar oder nach § 164 AO änderbar ist. Somit ist die Korrektur einer wirtschaftlichen Fehlentscheidung auch noch nach dem Grundstückskauf möglich.