Nutzung zu eigenen Wohnzwecken verstößt gegen Baurecht

Spekulationsgewinn kann dennoch steuerfrei sein

Kommt es zur Veräußerung von selbstgenutztem Wohneigentum, ist ein dadurch möglicherweise entstehender Gewinn steuerfrei (sofern die vom Gesetzgeber festgelegten zeitlichen Voraussetzungen erfüllt sind).

Wie ist die steuerliche Situation aber einzuschätzen, wenn das verkaufte Grundstück mit einem Gartenhaus bebaut ist, das baurechtlich nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfte? Wird die Steuerbefreiung dadurch vielleicht ausgehebelt? Genau darüber hat sich der Bundesfinanzhof (BFH) Gedanken gemacht.

Dem Verfahren lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ein Steuerpflichtiger bewohnte dauerhaft, aber baurechtswidrig, ein Gartenhaus, das auf einem in einer Kleingartenkolonie gelegenen Grundstück stand. Der Bewohner der „Gartenlaube“ veräußerte innerhalb von zehn Jahren, also innerhalb der Spekulationsfrist des § 23 EStG, das Grundstück, auf dem das von ihm bewohnte Häuschen stand.

Die Errichtung des Gebäudes war nur unter der Auflage genehmigt worden, dass es nicht zum dauerhaften Aufenthalt von Personen genutzt wird. Diese Tatsache führte dazu, dass das Finanzamt den erzielten Veräußerungsgewinn der Besteuerung unterwarf. Dagegen klagte der Verkäufer.

Der Rechtsstreit erreichte schließlich den BFH. Und der entschied: Wenn es um die Frage der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken geht, kommt es allein auf die tatsächlichen Umstände an. Eignet sich das betreffende Gebäude dauerhaft für Wohnzwecke, kommt im Falle der Veräußerung innerhalb von zehn Jahren eine Steuerbefreiung nach § 23 EStG grundsätzlich in Betracht. Keine Rolle spielt, ob die Nutzung zu Wohnzwecken baurechtlich überhaupt erlaubt gewesen ist. Aufgrund der Rechtsauffassung des BFH blieb der durch den Verkauf erzielte Gewinn letztlich steuerfrei (Urteil vom 26.10.2021, IX R 5/21).