Verkauf eines ehemaligen Familienheims
Steuernachteil durch Weiternutzung nach Scheidung
Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften sind unter bestimmten Voraussetzungen einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG). Zu solchen steuerpflichtigen Geschäften gehört der Verkauf von Immobilien, sofern der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.
Ausgenommen von der Besteuerung sind Immobilien, die vom Eigentümer zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gleichgestellt ist die unentgeltliche Nutzung durch ein Kind oder mehrere Kinder des Eigentümers, sofern diese einkommensteuerlich zu berücksichtigen sind.
Aus steuerlicher Sicht wird es problematisch, wenn die Wohnimmobilie nicht ausschließlich von den eigenen Kindern, sondern einem weiteren Familienmitglied bewohnt wird, das nicht (Mit-)Eigentümer des Objektes ist.
Genau solch eine Situation lag in einem vom Bundesfinanzhof (BFH) entschiedenen Rechtsstreit vor: Ein Ehepaar war gemeinschaftlich Eigentümer einer Wohnimmobilie, die zunächst auch zusammen mit den Kindern des Paares bewohnt wurde. Es kam zur Trennung und im Jahr 2014 zum Abschluss einer Scheidungsfolgenvereinbarung. Die Vereinbarung sah unter anderem den Erwerb des der Frau gehörenden Immobilienanteils durch ihren früheren Ehemann vor. Durch den Kauf wurde dieser Alleineigentümer der Immobilie. Der Mann zog aus dem gemeinsamen Familienheim aus. Die Kinder bewohnten die Immobilie nach dem Auszug des Vaters nur noch zusammen mit ihrer Mutter. Im Jahr 2018 veräußerte der Vater der Kinder dann die Immobilie. Das rief das Finanzamt auf den Plan.
Da seit der Übertragung des Miteigentumsanteils der Frau auf ihren ehemaligen Ehemann im Jahr 2014 und dem Verkauf der Immobilie im Jahr 2018 weniger als zehn Jahre vergangen waren und die Immobilie vor der Veräußerung nicht nur von den unterhaltsberechtigten Kindern, sondern auch von deren Mutter für Wohnzwecke genutzt wurde, ging das Finanzamt von einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft aus.
Gegen diese Entscheidung klagte der Immobilienverkäufer. Sowohl erstinstanzlich als auch im Revisionsverfahren vor dem BFH blieben dessen Bemühungen erfolglos. Denn die (Mit-)Nutzung der Immobilie durch die Kindesmutter wurde dem Kläger – anders als die Nutzung der Immobilie durch seine unterhaltsberechtigten Kinder – nicht als Eigennutzung zugerechnet. Infolgedessen konnte das steuerpflichtige private Veräußerungsgeschäft nicht durch einen Befreiungstatbestand verhindert werden (Urteil vom 14.11.2023 – IX R 10/22).