Veräußerung von Baugrundstücken

Hilfsgeschäft der Land- und Forstwirtschaft

Es kommt des öfteren vor, dass Grundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Betrieb gehören, verkauft oder gegen andere Flächen getauscht werden, weil die Grundstücke in einem (neuen) Bebauungsgebiet liegen und die Bebauung durch Dritte geplant ist. Beginnt der Verkäufer (= Landwirt) dann im Zusammenhang mit dem Verkauf damit, das Grundstück selbst zu erschließen, droht die Übertragung desselben als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft zu werden. Die Folge ist dann ein Wechsel der Einkunftsart mit den daraus resultierenden steuerlichen Konsequenzen, wie zum Beispiel der Gewerbesteuerpflicht.

Fraglich ist, wann das Kriterium „Entfaltung eigener Erschließungsaktivitäten“ im Einzelfall erfüllt ist. Das Finanzgericht (FG) Münster geht davon aus, dass bei der bloßen Übernahme der anfallenden Erschließungskosten durch einen Landwirt ein gewerblicher Grundstückshandel ausscheidet. Denn in einem solchen Fall lassen sich die Erschließungsarbeiten dem Landwirt nicht als eigene Aktivität zuordnen.

Führt der Landwirt die Erschließungsarbeiten dagegen selbst aus oder beauftragt er einen gewerblich tätigen Dritten mit der Erschließung, sei die Bedingung einer aktiven Tätigkeit grundsätzlich erfüllt, so das FG Münster. Die Zurechnung kommt allerdings dann nicht in Betracht, wenn der Dritte die Erschließung und die Grundstücksvermarktung in Eigeninitiative und auf eigenes Risiko durchführt. In diesem Fall beschränkt sich das Engagement des Landwirts darauf, die Erschließungstätigkeit durch den Dritten zu er­möglichen.

Das FG Münster hat mehrere gleichgelagerte Aus­gangsfälle entschieden. Alle Kläger erzielten Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft (LuF). In den landwirtschaftlichen Betrieben befanden sich Grundstücksflächen, die innerhalb eines neu ausgewiesenen Bebauungsplangebiets lagen. Mit der Erschließung des Baugebiets beauftragte die Kommune in eigenem Namen und auf eigene Rechnung einen privaten Erschließungsträger. Dieser Träger schloss wiederum Verträge mit den Landwirten ab, die die vollständige Übernahme der anfallenden Erschließungskosten festlegten. Die Landwirte veräußerten oder tauschten dann die Baugrundstücke, wobei die Erschließungskosten in den Gesamtkaufpreisen enthalten waren oder in den Tauschverträgen wertmäßig berücksichtigt wurden. Die erzielten Veräußerungsgewinne ordneten die Verkäufer ihren Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft zu. Für einen Teil der durch den Verkauf aufgedeckten stillen Reserven wurden Reinvestitionsrücklagen nach § 6b EStG gebildet.

Das Finanzamt ging aufgrund der wiedergegebenen Rahmenbedingungen von gewerblichen Grundstücksgeschäften aus. Dieser Auffassung widersprach aber das FG Münster und stufte die Veräußerung des Grund und Bodens in allen Fällen als Hilfsgeschäft der Land- und Forstwirtschaft ein. Die Erschließungsmaßnahmen seien den Klägern nicht zuzurechnen, da sich diese lediglich zur Kostenübernahme verpflichtet hätten (Urteile vom 20.04.2023 – 8 K 259/21 G,F; 8 K 280/21 E,G; 8 K 328/21 E und 8 K 666/21 E,G).

Die Entscheidungen sind noch nicht rechtskräftig, da das Finanzamt Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt hat (Az. der Revisionen: VI R 10/23, VI R 11/23, VI R 8/23 und VI R 9/23).